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商品房买卖合同的风险避免方法

作者:admin时间:2012-11-22 来源:北京离婚律师网

  如何避免商品房买卖合同的风险

  商品房买卖合同是购房者行使权利的基础,所以,在签订合同之时,购房者应知道开发商在标准的商品房买卖合同中的常用写法,及常用写法的法律风险。购房者在选购商品房时,只是一个发出“要约邀请”的过程,并未产生法律行为的过程。在看中一个小区、楼盘准备购买时,用商品房买卖合同书为自己与开发商现在或将来建立起法律关系,因此,商品房买卖合同书是购房者行使权利的基础。购房者在看中一个小区、楼盘准备购买时,一定要细读合同文本,对合同条款及专业用词理解不清的,可向专业人员咨询或向房地产开发主管部门咨询。

  此项应注意:

  1、出卖人项应填写全,注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人、联系电话、邮政编码等项都要填写全,以便购房者了解出卖人,出卖人是否是开发商,实践中,有时出卖人是联建方、施工方等不具有开发商资质的主体,如果购房者凭着这样的合同,购房者是无法办下产权证来的。

  2、根据合同双方当事人出卖人项,购房者可以了解开发商的营业执照和资质,可以与证书核对是否一致,从中可以了解到出卖人是否为合法的具备房地产开发资格的主体。

  法律风险:

  与具有合法开发商主体资质资格的开发商签订合同,是实现合同目的的基础,实现房屋产权的基础,不具有资质的开发商签订的商品房买卖合同,购房者是无法办理产权证书,实现不了自己对购买的商品房的物权。存在物权不确定的法律风险。

  第一条 项目建设依据

  此项应注意:

  1、本条是判断开发商用地是否合法,规划和建设手续是否合法的依据,所以,购房者签合同时一定要开发商把土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号和施工许可证号填写全,不陋项,并同开发商提供的资料核对,是否一致。

  2、本条可以判断该块土地的用途和使用年限,一般情况下,住宅土地使用年限为70年,购房者可以计算剩余土地使用年限。

  法律风险:

  1、开发商取得土地使用权的途径有两个,一个是向国家交纳土地使用出让金以出让的方式取得土地使用权;另一个是国家无偿划拨的即以划拨的方式取得土地使用权。如果是划拨方式取得的土地使用权,在购房者需要转让该房屋时需交纳1%的的土地收益金。

  2、我国实行土地使用有偿制度,土地使用期限届满之时,要继续使用该土地,需交纳土地出让金,所以这是购房者将来一定要发生的费用。[page]

  第二条 商品房销售依据

  此项应注意:

  1、开发商销售的商品房分两种:一是现房;二是期房。目前我国实行现房备案制度,期房实行商品房销售预售许可制度。如果购房者买的是期房,商品房预售许可证号栏就不能空者。

  2、有时由于政策上的一些原因,政府为了鼓励企业的发展,会允许开发商在没有交足土地出让金的情况下预售一部分商品房,开发商此时没有商品房预售许可证。

  法律风险:

  1、如果现房没有备案或期房没有商品房预售许可证,通常情况下,该房产不具有合法资格,或办理不了房屋产权证。

  2、增加未来的不确定因素,埋下与开发商发生纠纷的种子。

  第三条 买受人所购商品房的基本情况

  此项应注意:

  1、商品房的房号有两种,开发商定的工程号和市地名办确定的行政街号,如果有其一,直接填上就可以,但如果两者都有就需要两者都填上。

  2、关于该商品房的用途、结构、层建筑层数、阳台是否封闭及建筑面积等,都应当填写全,确定准确的所购商品房的基本情况。

  3、有关公共部位与公共房屋分摊建筑面积的构成说明,建议购房者主动向开发商索取。

  法律风险:

  1、如果所购商品房的用途约定为住宅,而购房者本想所购商品房为商住两用,因未约定,所以,在将来会与开发商或物业公司为所购房屋的用途,产生摩擦和纠纷。因此,为避免将来的纠纷,应当在合同用途栏明确写明准确的用途。

  2、仔细核对公共部位与公用房屋分摊建筑面积,避免自己的利益受到损失。

  第四条 计价方式与价款

  此项应注意:

  本条一般没有什么问题,只要按照双方的约定如实填写即可。但应仔细检查大、小写金额是否一致,并自带计算器计算一下,开发商计算的是否准确。

  第五条 面积确认及面积差异处理

  此项应注意:

  1、商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第贰种方式进行处理。

  2、若开发商不同意按照第二种方式处理,而同意按照产权登记面积以商品房买卖合同中确定的币种用现金退补时,可要求开发商增补一句,按照现行的法律法规办理退补。

  法律风险:

  1、面积误差在期房中比较突出,现房只要用尺测量一下,即可大致测算出来,而期房则无法通过在签合同前,准确测量。所以要明确约定面积误差的处理方式。[page]

  2、随着最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的出台,开发商有意规避本条第二种的处理方式,把不确定的面积误差的风险,转移由购房者承担。

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